Huurprijs vrije sector 2026 — wat mag u vragen?
Uw woning valt in de vrije sector — maar wat mag u nu eigenlijk vragen? En kunt u er zeker van zijn dat uw woning daar ook echt in valt? Sinds de Wet Betaalbare Huur (juli 2024) is die grens veel scherper geworden.
Wanneer valt een woning in de vrije sector?
In Nederland bestaat een driedeling in de huursector: sociale huur, middenhuur en de vrije sector. De indeling is uitsluitend gebaseerd op het aantal WWS-punten dat uw woning scoort — niet op wat u vraagt, niet op de WOZ-waarde en niet op de locatie.
Het Woningwaarderingsstelsel (WWS) kent punten toe voor oppervlakte, energielabel, voorzieningen, buitenruimte en de WOZ-waarde. Alle punten samen bepalen de categorie.
Puntengrenzen en bijbehorende maximumhuren zijn afgerond en gebaseerd op de Huurcommissie-tabel juli 2026. Controleer de actuele tabel voor exacte bedragen.
De actuele grens in 2026: 187 punten
Vanaf 187 WWS-punten valt uw woning in de vrije sector. Dit is de grens zoals die geldt per 1 juli 2025 en ook in 2026 van toepassing is. Tot en met 143 punten is het sociale huur, van 144 tot 186 punten middenhuur.
De puntentelling wordt jaarlijks licht bijgesteld. Energielabels wegen zwaarder dan voorheen, en de WOZ-cap (max. 33% bijdrage van de WOZ-waarde aan het totaal) beperkt de invloed van stijgende vastgoedprijzen op de puntentelling.
Wat mag u vragen in de vrije sector?
In de vrije sector geldt geen wettelijk maximum op de huurprijs. U bent vrij om te vragen wat de markt biedt. Dat klinkt eenvoudig, maar er zijn enkele belangrijke kanttekeningen:
- Bij een nieuw contract geldt de vrije-sectorstatus op het moment van aanvang. Controleer dus uw WWS-punten voordat u een huurprijs vaststelt.
- Bij een lopend contract gelden de huurverhogingsregels die in uw huurcontract staan — in de vrije sector mag u jaarlijks de huur verhogen, maar de indexeringsclausule moet contractueel zijn vastgelegd.
- Tijdelijke contracten vereisen extra aandacht: na afloop van een tijdelijk contract kan de huurder via de Huurcommissie de huurprijs alsnog laten toetsen.
Het risico van een te hoge huurprijs
Verhuurders die een woning ten onrechte als vrije-sectorwoning verhuren, lopen aanzienlijk risico. Een huurder kan via de Huurcommissie de huurprijs laten toetsen. Wordt de woning gerekend tot de gereguleerde sector (middenhuur of sociale huur), dan volgt een uitspraak die:
- de huur terugbrengt naar de wettelijke maximumhuur,
- met terugwerkende kracht tot maximaal 6 maanden na aanvang van het huurcontract kan gelden,
- én in de meeste gevallen het huurcontract omzet naar een onbepaalde-tijdcontract.
Hoe controleert u uw situatie?
De enige manier om zeker te weten in welke categorie uw woning valt, is een volledige WWS-puntentelling. Dat kunt u zelf doen via onze gratis tool, of u laat het uitvoeren door een gecertificeerde expert.
Onze tool berekent op basis van oppervlakte, energielabel, WOZ-waarde en voorzieningen uw puntentotaal en de bijbehorende maximale huurprijs — inclusief een indicatie van uw verbeterpotentieel.
Bereken gratis uw WWS-punten
Weet binnen 2 minuten in welke categorie uw woning valt en wat de maximale huur is.
Start gratis analyse →Veelgestelde vragen
Mag ik in de vrije sector een hogere huur vragen dan de markthuur?
Juridisch gezien mag u elke prijs vragen in de vrije sector. Maar boven de markthuur leidt de woning tot leegstand — in de praktijk reguleert de markt de prijs. De Huurcommissie toetst in de vrije sector niet op niveau, alleen op of de woning daadwerkelijk in de vrije sector valt.
Mijn woning had vroeger 190 punten — klopt dat nog steeds?
Niet per se. De puntentelling wordt jaarlijks bijgesteld. Energielabels zijn zwaarder gaan wegen, maar ook de WOZ-cap en de jaarlijkse aanpassing van de puntenwaardes voor oppervlakte en voorzieningen kunnen uw score beïnvloeden. Het is verstandig om de puntentelling bij elk nieuw huurcontract opnieuw te berekenen.
Ik verhuur via Airbnb — geldt het WWS ook voor mij?
Kortetermijnverhuur via platforms als Airbnb valt buiten de huurprijsregulering van het WWS. Het WWS geldt voor reguliere huurcontracten (kamer-, sociale- en vrijesectorhuur). Let wel: de gemeente kan aanvullende regels stellen voor toeristische verhuur.