Huurprijs vrije sector 2026 — wat mag u vragen?
Uw woning valt in de vrije sector — maar wat mag u nu eigenlijk vragen? En kunt u er zeker van zijn dat uw woning daar ook echt in valt? Sinds de Wet Betaalbare Huur (juli 2024) is die grens veel scherper geworden.
Wanneer valt een woning in de vrije sector?
In Nederland bestaat een driedeling in de huursector: sociale huur, middenhuur en de vrije sector. De indeling is uitsluitend gebaseerd op het aantal WWS-punten dat uw woning scoort — niet op wat u vraagt, niet op de WOZ-waarde en niet op de locatie.
Het Woningwaarderingsstelsel (WWS) kent punten toe voor oppervlakte, energielabel, voorzieningen, buitenruimte en de WOZ-waarde. Alle punten samen bepalen de categorie.
De genoemde bedragen zijn de maximale WWS-huur bij de bovengrens van elk segment (143 en 186 punten), volgens de Huurcommissie-tabel 2026 (geïndexeerd per 1 januari). Per puntenaantal hoort een eigen bedrag; onze rekentool toont dat voor uw woning.
De actuele grens in 2026: 187 punten
Voor nieuwe huurcontracten die op of na 1 juli 2024 zijn afgesloten, valt een woning vanaf 187 WWS-punten in de vrije sector. De bijbehorende huurprijsgrenzen worden periodiek geïndexeerd. Tot en met 143 punten is het sociale huur, van 144 tot en met 186 punten middenhuur.
De puntentelling wordt jaarlijks licht bijgesteld. Energielabels wegen zwaarder dan voorheen, en de WOZ-cap (max. 33% bijdrage van de WOZ-waarde aan het totaal) beperkt de invloed van stijgende vastgoedprijzen op de puntentelling.
Wat mag u vragen in de vrije sector?
In de vrije sector geldt geen wettelijk maximum op de huurprijs. U bent vrij om te vragen wat de markt biedt. Dat klinkt eenvoudig, maar er zijn enkele belangrijke kanttekeningen:
- Bij een nieuw contract geldt de vrije-sectorstatus op het moment van aanvang. Controleer dus uw WWS-punten voordat u een huurprijs vaststelt.
- Bij een lopend contract gelden de huurverhogingsregels die in uw huurcontract staan — in de vrije sector mag u jaarlijks de huur verhogen, maar de indexeringsclausule moet contractueel zijn vastgelegd.
- Tijdelijke contracten vereisen extra aandacht: na afloop van een tijdelijk contract kan de huurder via de Huurcommissie de huurprijs alsnog laten toetsen.
Het risico van een te hoge huurprijs
Verhuurders die een woning ten onrechte als vrije-sectorwoning verhuren, lopen aanzienlijk risico. Een huurder kan via de Huurcommissie de huurprijs laten toetsen. Wordt de woning gerekend tot de gereguleerde sector (middenhuur of sociale huur), dan volgt een uitspraak die:
- de huur terugbrengt naar de wettelijke maximumhuur,
- terugwerkt tot de ingangsdatum van het huurcontract. De vaak genoemde 6 maanden zijn de indieningstermijn: de huurder moet het toetsingsverzoek binnen 6 maanden na de ingangsdatum indienen. Bij tijdelijke contracten die vóór 1 juli 2024 zijn getekend, kan dat zelfs tot 6 maanden ná afloop van het contract, opnieuw met terugwerking tot de start. Het risico is dus niet automatisch beperkt tot 6 maanden huur,
- én in de meeste gevallen het huurcontract omzet naar een onbepaalde-tijdcontract.
Hoe controleert u uw situatie?
De enige manier om zeker te weten in welke categorie uw woning valt, is een volledige WWS-puntentelling. U begint met een indicatieve WWS-analyse via onze gratis tool, of u laat direct een officiële puntentelling uitvoeren door een gecertificeerde expert.
Onze tool berekent op basis van oppervlakte, overige ruimten, verwarming, energielabel, keuken, sanitair, buitenruimte en WOZ-waarde uw puntentotaal en de bijbehorende maximale WWS-huur, inclusief een indicatie van uw verbeterpotentieel. Zit uw woning dicht bij een grens, dan is een officiële puntentelling ter plaatse de veilige route.
Bereken gratis uw WWS-punten
Weet binnen 2 minuten in welke categorie uw woning valt en wat de maximale huur is.
Start gratis analyse →Veelgestelde vragen
Mag ik in de vrije sector een hogere huur vragen dan de markthuur?
Juridisch gezien mag u elke prijs vragen in de vrije sector. Maar boven de markthuur leidt de woning tot leegstand — in de praktijk reguleert de markt de prijs. De Huurcommissie toetst in de vrije sector niet op niveau, alleen op of de woning daadwerkelijk in de vrije sector valt.
Mijn woning had vroeger 190 punten — klopt dat nog steeds?
Niet per se. De puntentelling wordt jaarlijks bijgesteld. Energielabels zijn zwaarder gaan wegen, maar ook de WOZ-cap en de jaarlijkse aanpassing van de puntenwaardes voor oppervlakte en voorzieningen kunnen uw score beïnvloeden. Het is verstandig om de puntentelling bij elk nieuw huurcontract opnieuw te berekenen.
Ik verhuur via Airbnb — geldt het WWS ook voor mij?
Kortetermijnverhuur via platforms als Airbnb valt buiten de huurprijsregulering van het WWS. Het WWS geldt voor reguliere huurcontracten (kamer-, sociale- en vrijesectorhuur). Let wel: de gemeente kan aanvullende regels stellen voor toeristische verhuur.