WWS-puntentelling 2026 — zo werkt het Woningwaarderingsstelsel
Het Woningwaarderingsstelsel (WWS) is het puntenstelsel waarmee in Nederland de maximumhuur van een woning wordt vastgesteld. Sinds de Wet Betaalbare Huur (2024) geldt het stelsel niet alleen voor sociale huur, maar ook voor middenhuur. Op deze pagina leggen we uit welke factoren meetellen, hoe ze worden gewogen en hoe u zelf de punten kunt berekenen.
Wat is de WWS-puntentelling?
Het WWS — kortweg het puntenstelsel — vertaalt objectieve kenmerken van een woning naar een puntenaantal. Bij elk puntenaantal hoort een wettelijke maximumhuurprijs, vastgesteld door de Huurcommissie en jaarlijks per 1 juli geïndexeerd. Het idee: gelijksoortige woningen mogen niet voor heel verschillende huren worden aangeboden, en de huurder krijgt zekerheid over wat een redelijke prijs is.
Tot 1 juli 2024 gold het WWS alleen voor woningen tot 143 punten. Sinds de Wet Betaalbare Huur is het stelsel uitgebreid naar middenhuur (144-186 punten). Voor meer over de juridische kaders verwijzen we naar onze uitleg van de Wet Betaalbare Huur.
Welke factoren tellen mee?
De zes belangrijkste blokken in de puntentelling zijn:
| Factor | Bijdrage | Variabel? |
|---|---|---|
| Oppervlakte | 1 punt per m² gebruiksoppervlakte | Nee, vast |
| Energielabel | 0 tot circa 50 punten, afhankelijk van label en woningtype | Ja, te verbeteren |
| WOZ-waarde | WOZ-waarde gedeeld door circa €16.954 + €268-correctie, gemaximeerd op 33% van totaal | Nee, jaarlijks aangepast door gemeente |
| Voorzieningen keuken | 0 tot circa 13 punten | Ja, te verbeteren |
| Voorzieningen sanitair | 0 tot circa 12 punten | Ja, te verbeteren |
| Buitenruimte / overige | 0 tot circa 12 punten | Deels |
Daarnaast zijn er kleinere posten: verwarmingstype, gemeenschappelijke ruimtes, monumentenstatus, en zorgwoning-toeslag. De rekentool op deze site neemt al deze factoren mee.
Oppervlakte (NEN 2580)
De gebruiksoppervlakte wordt gemeten volgens de NEN 2580-norm. Concreet:
- Alleen vloer met een stahoogte van minimaal 1,50 m telt mee.
- Schuine kappen tellen alleen mee voor het deel boven 1,50 m hoogte.
- Balkons, terrassen en privé-buitenruimte tellen niet mee in de gebruiksoppervlakte (wel in een aparte post buitenruimte).
- Trappen en schalmgaten worden afgetrokken.
Per vierkante meter gebruiksoppervlakte krijgt de woning 1 punt. Een appartement van 75 m² scoort dus 75 punten alleen op oppervlakte. Voor woningen rond een puntengrens kan een verschil van 2-3 m² (door verkeerde meting) net het verschil maken tussen middenhuur en vrije sector.
Energielabel
Het definitieve energielabel — geregistreerd in het EP-Online register van de RVO — bepaalt een aanzienlijk deel van de score. Een appartement met label A++ kan circa 40-50 punten krijgen op het label alleen. Een woning met label E, F of G krijgt geen of zelfs negatieve punten ("malus").
Een gedetailleerde uitleg met punten-tabel voor zowel appartementen als eengezinswoningen vindt u op de energielabel-pagina.
WOZ-waarde en de 33%-cap
De WOZ-waarde — door de gemeente jaarlijks vastgesteld — telt mee via een formule die ongeveer neerkomt op:
De WOZ-cap: sinds de Wet Betaalbare Huur mag de WOZ-bijdrage maximaal 33% van het totaal aantal punten zijn. Een woning die zonder cap op 195 punten zou uitkomen, kan met cap terugvallen naar 186 — net middenhuur in plaats van vrije sector.
De cap geldt alleen voor woningen die zonder cap op 187 punten of meer zouden uitkomen, en voor zover de WOZ-bijdrage 33% overschrijdt. De rekentool op deze site past de cap automatisch toe.
Keuken, badkamer en sanitair
Voorzieningenpunten zijn vaak het meest onderschatte deel van de telling. Iedere woning krijgt voor een standaard keuken al een basispuntentelling, maar uitbreidingen zoals een vaatwasser, een tweede oven of granieten aanrechtblad kunnen 2 tot 6 punten toevoegen.
- Standaard keuken: basispunten + circa 1-3 extra punten voor uitbreidingen
- Standaard badkamer met douche en toilet: basispunten
- Tweede toilet, ligbad of stoomdouche: 1-3 extra punten
- Wasmachine-aansluiting in aparte ruimte: 1-2 extra punten
Bij twijfel over welke voorzieningen tellen, geeft een professionele inspectie meestal 5 tot 15 extra punten ten opzichte van een DIY-telling.
Voorbeeldberekening
Met 148 punten valt deze woning in de middenhuur. De wettelijke maximumhuur ligt volgens de tabel rond €890 per maand. Met label B in plaats van C zou de woning circa 9 extra punten krijgen — totaal 157, nog steeds middenhuur, maar circa €70 hogere wettelijke max. Met label A++ en granieten aanrechtblad zou de woning richting 170+ punten kunnen schuiven.
Liever direct rekenen voor uw eigen woning?
Onze tool doet alle berekeningen automatisch, inclusief de 33%-cap.
Naar de WWS-rekentoolPunten en maximumhuur
| Aantal punten | Segment | Indicatieve maximumhuur (2026) |
|---|---|---|
| 40 - 143 | Sociale huur | circa €280 — €879 |
| 144 - 186 | Middenhuur | circa €880 — €1.157 |
| 187 of meer | Vrije sector | geen wettelijk maximum |
De exacte bedragen worden jaarlijks per 1 juli aangepast door de Huurcommissie. Onze rekentool gebruikt altijd de tabel die op dat moment geldt.
Veelgestelde vragen
Kan ik zelf het puntenaantal berekenen?
Ja, voor de basisfactoren (oppervlakte, label, WOZ) is dat goed te doen. De voorzieningen-punten en bijzonderheden (monumentenstatus, gemeenschappelijke ruimtes, geluidshinder) zijn lastiger en kosten vaak punten als ze verkeerd worden ingeschat. Onze gratis tool dekt 90% van de telling; voor de laatste 10% kunt u een expert raadplegen.
Wat als de huurder en ik op een ander aantal punten uitkomen?
Beide partijen kunnen de Huurcommissie inschakelen voor een formele toets. De Huurcommissie hanteert een uniform protocol en beslist op basis van bewijsstukken (NEN-meting, energielabel, WOZ-beschikking, foto's van voorzieningen). Een goed gedocumenteerd rapport is daarbij doorslaggevend.
Verandert het puntenaantal als ik mijn woning verbeter?
Ja. Een nieuw, beter energielabel of een nieuwe keuken/badkamer kan tientallen punten opleveren. Bij forse verbeteringen kan een woning van middenhuur naar vrije sector schuiven — wat in dure regio's honderden euro's per maand verschil maakt. Hertoets na elke significante ingreep.
Worden gemeenschappelijke ruimtes meegerekend?
Gedeeltelijk. Een privé-deel van de gemeenschappelijke buitenruimte (bijvoorbeeld een eigen tuintje binnen een complex) telt mee. Een gedeelde fietsenstalling of binnenplaats levert kleinere bijdragen op via de post "overig".
Verder lezen
De cijfers op deze pagina zijn indicatief en gebaseerd op het Besluit Huurprijzen Woonruimte zoals dat geldt in 2026. De officiële tabel van de Huurcommissie is leidend bij geschillen.