WWS-puntentelling 2026 — zo werkt het Woningwaarderingsstelsel

Het Woningwaarderingsstelsel (WWS) is het puntenstelsel waarmee in Nederland de maximumhuur van een woning wordt vastgesteld. Sinds de Wet Betaalbare Huur (2024) geldt het stelsel niet alleen voor sociale huur, maar ook voor middenhuur. Op deze pagina leggen we uit welke factoren meetellen, hoe ze worden gewogen en hoe u zelf de punten kunt berekenen.

Wat is de WWS-puntentelling?

Het WWS — kortweg het puntenstelsel — vertaalt objectieve kenmerken van een woning naar een puntenaantal. Bij elk puntenaantal hoort een wettelijke maximumhuurprijs, vastgesteld door de Huurcommissie en jaarlijks per 1 januari geïndexeerd. Het idee: gelijksoortige woningen mogen niet voor heel verschillende huren worden aangeboden, en de huurder krijgt zekerheid over wat een redelijke prijs is.

Tot 1 juli 2024 gold het WWS alleen voor woningen tot 143 punten. Sinds de Wet Betaalbare Huur is het stelsel uitgebreid naar middenhuur (144-186 punten). Voor meer over de juridische kaders verwijzen we naar onze uitleg van de Wet Betaalbare Huur.

Welke factoren tellen mee?

De zes belangrijkste blokken in de puntentelling zijn:

Daarnaast telt het verwarmingstype mee: elk verwarmd vertrek en elke verwarmde overige ruimte levert punten op. De online scan op deze site geeft een indicatieve WWS-analyse op basis van de kernonderdelen (oppervlakte, overige ruimten, verwarming, energielabel, keuken, sanitair, buitenruimte en WOZ-waarde). Specifieke of complexe voorzieningen, zoals gemeenschappelijke ruimten, gedeelde parkeervoorzieningen of bijzondere voorzieningen, kunnen aanvullende punten opleveren. In die situaties is een officiële puntentelling ter plaatse nodig voor het volledige beeld.

Oppervlakte (NEN 2580)

De gebruiksoppervlakte wordt gemeten volgens de NEN 2580-norm. Concreet:

• Alleen vloer met een stahoogte van minimaal 1,50 m telt mee.
• Schuine kappen tellen alleen mee voor het deel boven 1,50 m hoogte.
• Balkons, terrassen en privé-buitenruimte tellen niet mee in de gebruiksoppervlakte (wel in een aparte post buitenruimte).
• Trappen en schalmgaten worden afgetrokken.

Per vierkante meter gebruiksoppervlakte krijgt de woning 1 punt. Een appartement van 75 m² scoort dus 75 punten alleen op oppervlakte. De officiële bron schrijft voor dat u elke ruimte apart meet en op twee decimalen noteert, die uitkomsten optelt, en het totaal daarna afrondt op hele vierkante meters: vanaf 0,50 m² naar boven, daaronder naar beneden. Een woning van 74,60 m² telt dus voor 75 punten en niet voor 74,60. De vertrekken en de overige ruimten worden daarbij elk apart afgerond. Voor woningen rond een puntengrens kan een verschil van 2-3 m² (door verkeerde meting) net het verschil maken tussen middenhuur en vrije sector.

Energielabel

Het definitieve energielabel — geregistreerd in het EP-Online register van de RVO — bepaalt een aanzienlijk deel van de score. Een appartement met label A++ krijgt 48 punten op het label alleen, een eengezinswoning 52 punten. Een woning met label E, F of G krijgt juist negatieve punten ("malus"): −4, −9 en −15 punten, voor beide woningtypen gelijk. Is de woning een rijks-, provinciaal of gemeentelijk monument, dan wordt die malus op 0 gezet.

Een gedetailleerde uitleg met punten-tabel voor zowel appartementen als eengezinswoningen vindt u op de energielabel-pagina.

WOZ-waarde en de 33%-cap

De WOZ-waarde — door de gemeente jaarlijks vastgesteld — telt mee via een formule die ongeveer neerkomt op:

De WOZ-cap: sinds 1 mei 2022 mag de WOZ-bijdrage maximaal 33% van het totaal aantal punten zijn, dus inclusief de WOZ-punten zelf. Rekenkundig betekent dat: de WOZ mag hoogstens 0,33 / 0,67 × de overige punten inbrengen, ofwel circa 0,49 punt per punt uit de andere rubrieken. Bij de cap hoort een vaste ondergrens: zakt een woning door de cap onder de 187 punten, dan wordt zij op 186 punten gewaardeerd. Een voorbeeld: een woning met 120 punten uit de overige onderdelen en 75 ruwe WOZ-punten komt zonder cap op 195 punten. Met cap mag de WOZ hoogstens 0,33 / 0,67 × 120 = 59,10 punten inbrengen, waarmee het totaal op circa 179 punten zou uitkomen (120 / 0,67). Omdat dat onder de 187 punten ligt, geldt de wettelijke waardering van 186 punten: net middenhuur in plaats van vrije sector.

Belangrijk is wanneer de cap überhaupt van toepassing is: alleen bij woningen die zonder cap op 187 punten of meer zouden uitkomen. Blijft het totaal zonder cap onder de 187 punten, dan wordt de cap niet toegepast en telt de WOZ-waarde volledig mee, ook als dat meer dan 33% van het totaal is. Voor veel kleinere woningen met een hoge WOZ-waarde pakt de officiële regel daarmee gunstiger uit dan vaak wordt aangenomen. De online analyse op deze site is indicatief. Bij situaties waarin de WOZ-cap of een bijzondere WOZ-regeling van toepassing kan zijn, kan een officiële puntentelling tot een andere uitkomst leiden.

Keuken, badkamer en sanitair

Voorzieningenpunten zijn vaak het meest onderschatte deel van de telling. Er bestaat geen "basispakket": de officiële tabel kent punten toe per concreet onderdeel dat aanwezig is. De belangrijkste posten, zoals het Besluit huurprijzen woonruimte (bijlage I onder A, rubriek 5 en 6) en het beleidsboek van de Huurcommissie (paragraaf 2.5 en 2.6) die voorschrijven:

• Aanrechtlengte: minder dan 1 m 0 punten, 1 tot 2 m 4 punten, 2 m en meer 7 punten.
• Basisvoorzieningen keuken: de officiële bron kent pas punten toe aan een keuken die vijf basisvoorzieningen heeft: een aan- en afvoer van water, ten minste een vast aansluitpunt voor koken op gas of elektriciteit, een aanrechtblad van minimaal 1 meter lengte in een stuk, twee inbouwkasten van ten minste 50 cm breed, en een waterdichte wandafwerking boven het aanrechtblad en in de kookhoek tot minimaal 1,50 m hoogte. Ontbreekt er een van de vijf, dan vervalt de hele rubriek keuken, dus ook de punten voor de ingebouwde apparatuur. Is het aanrechtblad korter dan 1 meter maar zit er wel een spoelbak in, dan mag die spoelbak als wastafel meetellen bij het sanitair.
• Ingebouwde keukenvoorzieningen: kookplaat inductie 1,75 punt, keramisch 1, gas 0,5; oven elektrisch 1, oven gas 0,5; magnetron 1; vaatwasmachine 1,5; koelkast 1; vrieskast 0,75; afzuiginstallatie 0,75; extra kastruimte 0,75 per 60 cm breedte; eenhandsmengkraan 0,25; thermostatische mengkraan 0,5; kokendwaterfunctie 0,5. Een losse, niet-ingebouwde kookplaat komt in de officiële tabel niet voor en levert geen punten op.
• Aftopping keuken: de ingebouwde voorzieningen samen kunnen nooit meer punten opleveren dan de aanrechtlengte zelf. Bij een aanrecht van 1 tot 2 meter is dat maximaal 4 punten extra, vanaf 2 meter maximaal 7. Het maximum voor de hele rubriek keuken komt daarmee op 14 punten.
• Toilet: de waardering hangt af van de uitvoering én van de plaats. Een staand toilet telt 3 punten in een aparte toiletruimte en 2 punten in de badkamer; een hangend toilet 3,75 respectievelijk 2,75 punten. Een toilet buiten een toiletruimte of badkamer komt niet voor waardering in aanmerking.
• Wastafels: 1 punt per wastafel, en 1,5 punt voor een meerpersoonswastafel van minimaal 70 cm met twee kranen (die zwaardere post telt in de online scan als een gewone wastafel; een officiële puntentelling rekent hem volledig mee). In de badkamer telt elke wastafel apart mee. Daarbuiten geldt een maximum van 1 punt per vertrek of overige ruimte: drie wastafels in dezelfde slaapkamer leveren samen 1 punt op. Een bak waarboven een douche hangt, een bidet, een lavet en de spoelbak in een keukenaanrecht van 1 meter of langer tellen niet mee als wastafel.
• Douche en bad: een douche telt 4 punten en een bad 6 punten. Zit er een douchekop of handdouche in of boven het bad, dan schrijft de bron voor dat het douchegarnituur niet afzonderlijk wordt geteld: die combinatie blijft op 6 punten staan. Staat er in dezelfde badruimte naast het bad ook een echte, aparte douche, dan geldt de post bad/douche van 7 punten. Binnen een badruimte worden bad en douche dus nooit als 6 plus 4 opgeteld.
• Douche buiten de badkamer: de bron telt iedere door de verhuurder aangebrachte douche mee, ook een douchecabine in bijvoorbeeld een slaapkamer. Die douche komt met 4 punten bovenop de waardering van de badruimte. Het rekenvoorbeeld in het beleidsboek komt zo op 7 plus 4 is 11 punten aan sanitaire basisvoorzieningen.
• Extra voorzieningen in de bad- of doucheruimte: bubbelfunctie van het bad 1,5 punt, gemonteerde volledige afscheiding van de douche 1,25, ingebouwd kastje met wastafel 1, handdoekenradiator 0,75, kastruimte 0,75 (maximaal 0,75), thermostatische mengkraan 0,5, eenhandsmengkraan 0,25 en stopcontact 0,25 (maximaal 0,5 per wastafel). Deze punten tellen alleen mee als de ruimte voldoet aan vijf eisen: een waterdichte vloerafwerking, over minstens de helft van de oppervlakte een vrije hoogte van 2,00 m, een waterdichte wandafwerking tot 1,50 m voor een badruimte en 1,80 m voor een doucheruimte, een wastafel met mengkraan en spiegel, en een bad of douche met aansluitpunten voor warm en koud water.
• Aftopping sanitair: de extra voorzieningen samen kunnen nooit meer punten opleveren dan het totaal voor douche, bad en bad/douche gezamenlijk. Toilet- en wastafelpunten tellen daarin niet mee.

Omdat elk onderdeel apart wordt geteld, blijven bij een eigen telling regelmatig punten liggen. Twijfelt u of een voorziening meetelt, dan geeft een officiële puntentelling ter plaatse uitsluitsel.

Voorbeeldberekening

Met 158 punten valt deze woning in de middenhuur. De maximale WWS-huur bedraagt dan €1.035,81 per maand. Met label B in plaats van label C krijgt het appartement 15 punten extra (label B telt 30 punten, label C 15): totaal 173 punten, nog steeds middenhuur, maar met een maximale WWS-huur van €1.138,85, ruim €100 per maand hoger. Met label A++ (48 punten) komt dezelfde woning op 191 punten en daarmee in de vrije sector, waar geen wettelijk maximum geldt.

Punten en maximumhuur

De exacte bedragen worden jaarlijks per 1 januari geïndexeerd door de Huurcommissie. Onze rekentool gebruikt de tabel voor 2026.

Veelgestelde vragen

Verder lezen

De cijfers op deze pagina zijn indicatief en gebaseerd op het Besluit Huurprijzen Woonruimte zoals dat geldt in 2026. De officiële tabel van de Huurcommissie is leidend bij geschillen.