Wet Betaalbare Huur — uitleg, gevolgen en wat u nu moet doen
Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet Betaalbare Huur (Wbh). Voor het eerst is óók middenhuur gereguleerd: de huur die u mag vragen wordt bepaald door een puntenstelsel, niet meer door de markt. Voor de gemiddelde particuliere verhuurder met één tot vijf woningen is dit ingrijpender dan veel mensen denken — een te hoge huur kan tot duizenden euro's claim leiden, plus een gemeentelijke boete tot 22.500 euro per woning.
Wat is de Wet Betaalbare Huur?
De Wet Betaalbare Huur is een uitbreiding van het al bestaande Woningwaarderingsstelsel (WWS, ook wel "puntenstelsel" genoemd). Dat stelsel bepaalt op basis van objectieve kenmerken van een woning — oppervlakte, energielabel, WOZ-waarde, voorzieningen — hoeveel punten een woning waard is. Bij elk aantal punten hoort een wettelijke maximumhuurprijs.
Tot 1 juli 2024 gold dit puntenstelsel alleen voor woningen tot 143 punten (de zogenaamde sociale huursector). Daarboven mocht de verhuurder vragen wat de markt opbracht. Sinds de Wbh is óók het middenhuursegment (144 tot 186 punten) gereguleerd. Alleen woningen vanaf 187 punten vallen nog in de vrije sector.
Voor welke woningen geldt de wet?
De Wbh geldt voor alle zelfstandige woonruimte in Nederland: appartementen, eengezinswoningen, studio's met eigen voorzieningen. Onzelfstandige woonruimte (kamers met gedeelde keuken/badkamer) heeft een eigen WWS-variant.
De wet maakt geen onderscheid tussen particuliere verhuurders en woningcorporaties. Of u nu één woning verhuurt of duizend: hetzelfde puntenstelsel bepaalt de maximumhuur.
Sociaal, middenhuur en vrije sector — de drie segmenten
| Segment | WWS-punten | Maximumhuur | Wettelijk gereguleerd? |
|---|---|---|---|
| Sociale huur | tot en met 143 | Ja, volgens Huurcommissie-tabel | Ja, sinds altijd |
| Middenhuur | 144 tot en met 186 | Ja, volgens Huurcommissie-tabel | Ja, nieuw sinds 1 juli 2024 |
| Vrije sector | 187 of meer | Geen wettelijk maximum | Nee |
De exacte bedragen worden jaarlijks geïndexeerd door de Huurcommissie. De rekentool op deze site gebruikt de tabel die op dat moment geldt.
Gevolgen voor verhuurders
1. Maximumhuur op basis van punten
Vraagt u meer dan het wettelijk maximum, dan kan de huurder dat naar beneden laten bijstellen via de Huurcommissie. De huurder kan tot 24 maanden teveel betaalde huur terugvorderen — bij een verschil van 400 euro per maand is dat ruim 9.000 euro per woning, plus rente.
2. Verplichte WWS-toets bij nieuwe contracten
Bij elke nieuwe verhuring moet u kunnen aantonen welk puntenaantal de woning heeft en welke maximumhuur daarbij hoort. Dit hoort op te nemen in het contract of als bijlage.
3. Boete door de gemeente
Sinds de Wbh hebben gemeenten handhavingsbevoegdheid. Bij een overtreding kan de boete oplopen tot 22.500 euro per overtreding. Recidive en zware overtredingen kunnen het maximum verhogen.
4. Geen vrije marktwerking meer in middenhuur
Voor woningen tussen 144 en 186 punten geldt: huurprijs volgt de tabel, niet de marktprijs in uw straat. Voor verhuurders met woningen die "net" boven de grens liggen, kan dit honderden euro's per maand schelen.
Welke contracten vallen eronder?
- Nieuwe huurcontracten vanaf 1 juli 2024: direct onderhevig aan de Wbh.
- Bestaande contracten in middenhuur (144-186 punten): gefaseerde invoering vanaf 1 juli 2025. De huurder kan vanaf die datum verzoeken om aanpassing aan de wettelijke maximumhuur.
- Bestaande contracten boven 186 punten: blijven in de vrije sector, ook na invoering Wbh, mits de woning bij hertoetsing nog steeds boven 186 scoort.
Stappenplan: wat moet u nu doen?
- Bereken het puntenaantal van elke woning. Dat kan in twee minuten met onze gratis WWS-rekentool.
- Vergelijk met de huidige huur. Zit u erboven? Dan loopt u risico op claim en boete.
- Bekijk verbeterpotentieel. Een sprong van label D naar B kan tientallen punten opleveren — soms genoeg om uit middenhuur naar vrije sector te schuiven.
- Documenteer. Bewaar het rapport en de bewijsstukken (energielabel, WOZ-beschikking) zodat u bij een toets meteen kunt aantonen hoe het puntenaantal tot stand is gekomen.
- Vraag advies bij twijfel. Vooral als uw woning rond een grens scoort (bijv. 142, 143 of 186 punten) loont expert-toets — een verkeerd ingevoerd voorzieningenpunt kan duizenden euro's per jaar schelen.
Bereken nu de WWS-punten van uw woning
Gratis, in twee minuten, op basis van de Huurcommissie-tabel 2026.
Naar de rekentoolVeelgestelde vragen
Geldt de Wet Betaalbare Huur ook voor tijdelijke verhuur?
Ja. Sinds 1 juli 2024 zijn tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige woonruimte vrijwel volledig afgeschaft (uitzonderingen: diplomatencontract, doelgroepenwoningen). Lopende tijdelijke contracten worden bij verlenging een vast contract en vallen dan onder dezelfde regels.
Mag ik nog gewoon de marktprijs vragen als de woning vrije sector is?
Ja, vanaf 187 WWS-punten geldt geen wettelijk maximum en bepaalt u de prijs zelf. Wel verstandig om periodiek te hertoetsen: bij wijzigingen aan de woning (bijvoorbeeld een nieuw energielabel, een gewijzigde WOZ-waarde) kan het puntenaantal dalen.
Wat als de huurder onterecht een claim indient?
De Huurcommissie toetst de claim aan de hand van het puntenaantal van de woning. Als u kunt aantonen dat de woning meer dan 186 punten heeft, valt zij in de vrije sector en is geen sprake van een wettelijk maximum. Een goed onderbouwd WWS-rapport — met bewijsstukken — is uw belangrijkste verdediging.
Telt mijn WOZ-waarde altijd volledig mee?
Nee. Sinds de Wbh geldt een cap: de WOZ-waarde mag voor maximaal 33% bijdragen aan het totaal aantal punten. Voor woningen in dure buurten met een hoge WOZ-waarde betekent dit dat de WOZ minder zwaar weegt dan vroeger. Lees meer op onze pagina over WWS-puntentelling.
Hoe vaak verandert het puntenaantal van mijn woning?
Het puntenaantal kan jaarlijks veranderen: de WOZ-waarde wordt jaarlijks opnieuw vastgesteld, en de Huurcommissie indexeert de bijbehorende huurbedragen jaarlijks per 1 juli. Een hertoets per jaar is verstandig.
Verder lezen
Deze uitleg is een samenvatting voor verhuurders. Voor de juridische tekst van de Wet Betaalbare Huur verwijzen wij naar wetten.overheid.nl en de informatie van de Huurcommissie. Aan deze pagina kunnen geen rechten worden ontleend.