WWS-punten verhogen: 7 manieren voor particuliere verhuurders

Energielabel verbeteren — de grootste puntenstap

Het energielabel is veruit de meest impactvolle variabele in de WWS-puntentelling. De puntenverschillen per labelklasse zijn aanzienlijk:

De labels E, F en G leveren dus geen punten op maar kosten punten. De enige uitzondering: bij een rijks-, provinciaal of gemeentelijk monument wordt die aftrek op 0 gezet.

Een labelsprong van D naar B levert een appartement +19 punten op (van 11 naar 30 punten). Voor een woning die daarmee van 139 naar 158 punten gaat, stijgt de maximale WWS-huur van €905,39 naar €1.035,81: circa €130 per maand. De investering (dakisolatie, HR-glas, spouwmuurisolatie) kost gemiddeld €12.000–€22.000 en verdient zich terug in 8–14 jaar op huurinkomsten alleen.

Wij begeleiden het hele traject: van labelaanvraag tot aannemer-introductie. Vraag een gesprek aan →

Buitenruimte toevoegen of vergroten

Balkons, terrassen, dakterrassen en privétuinen leveren punten op op basis van hun oppervlakte. De indicatieve WWS-analyse rekent met deze staffels:

• privébuitenruimte: 2 punten basis plus 0,35 punt per m², met een maximum van 15 punten
• gedeelde buitenruimte: 0,75 punt per m², gedeeld door het aantal adressen met gebruiksrecht, ook met een maximum van 15 punten
• geen buitenruimte: 5 punten aftrek

Een privébalkon van 8 m² levert zo 2 + (0,35 × 8) = 4,8 punten op, na afronding op kwart punten 4,75 punten. Heeft de woning nu helemaal geen buitenruimte, dan telt de aftrek van 5 punten dubbel mee in het verschil: van −5 naar +4,75 is bijna 10 punten winst. Let op bij de keuze van de oplossing: een Frans balkon wordt niet als buitenruimte beschouwd en levert dus geen punten op. Een zeembalkon telt wel mee, en een loggia telt altijd als buitenruimte. Voor privébuitenruimte geldt geen minimumafmeting, dus ook een kleine betreedbare buitenruimte kan punten opleveren. Overweegt u een balkon of daktoegang toe te voegen, laat u dan eerst adviseren over de bouwkundige haalbaarheid.

Heeft de woning zowel privébuitenruimte als een gemeenschappelijke tuin of dakterras, dan kan die combinatie bij een volledige puntentelling aanvullend worden beoordeeld. De online scan rekent per woning met één van beide.

Keuken opwaarderen

De officiële bron beoordeelt de keuken op de aanrechtlengte en op de ingebouwde voorzieningen. Voor de lengte geldt: minder dan 1 meter 0 punten, 1 tot 2 meter 4 punten en 2 meter of meer 7 punten. Dat eerste getal is geen typefout. De bron stelt aan een keuken namelijk vijf basisvoorzieningen: een aan- en afvoer van water, ten minste een vast aansluitpunt voor koken op gas of elektriciteit, een aanrechtblad van minimaal 1 meter lengte in een stuk, twee inbouwkasten van ten minste 50 cm breed, en een waterdichte wandafwerking boven het aanrechtblad en in de kookhoek tot minimaal 1,50 meter hoogte. Ontbreekt er ook maar een van die vijf, dan vervalt de hele rubriek keuken, dus ook de punten voor alle ingebouwde apparatuur. Een kort aanrecht met een losse kookplaat levert daarmee 0 punten op, en het aanrecht verlengen tot boven de meter is dan de eerste en verreweg de goedkoopste stap. Staat er wel een dure inbouwkeuken maar ontbreekt bijvoorbeeld het vaste kookaansluitpunt, dan is die ene voorziening herstellen goedkoper dan welke apparatuur ook.

De ingebouwde voorzieningen tellen elk apart mee: kookplaat inductie 1,75 punt, keramisch 1 en gas 0,5; oven elektrisch 1 en oven gas 0,5; magnetron 1; vaatwasmachine 1,5; koelkast 1; vrieskast 0,75; afzuiginstallatie 0,75; extra kastruimte 0,75 per 60 cm breedte; kokendwaterfunctie 0,5; thermostatische mengkraan 0,5 en eenhandsmengkraan 0,25. Een apparaat met twee functies telt als twee voorzieningen: een combimagnetron met oven levert dus zowel de magnetron- als de ovenpunten op, en een koel-vriescombinatie met twee aparte deuren telt als koelkast én vrieskast. Een losse, niet-ingebouwde kookplaat komt in de officiële tabel niet voor.

Belangrijk bij het rekenen: de bron topt de voorzieningen af op het aantal punten voor de aanrechtlengte. Bij een aanrecht van 1 tot 2 meter levert alle apparatuur samen dus hoogstens 4 punten extra op, en vanaf 2 meter hoogstens 7. Het maximum voor de hele rubriek keuken is daarmee 14 punten. Een voorbeeld uit het beleidsboek: een aanrecht van 1,6 meter (4 punten) met inductiekookplaat, afzuiging, elektrische oven en inbouwkoelkast is 4,5 punt aan voorzieningen, afgetopt op 4, dus 8 punten in totaal. Wie in zo'n keuken nog een vaatwasser bijplaatst, verdient daar geen punt meer mee. Verleng in dat geval eerst het aanrecht tot 2 meter: dat tilt zowel de basis als het plafond omhoog.

Badkamer uitbreiden

Badkamers worden per voorziening gewaardeerd: een douche telt 4 punten, een ligbad 6 punten en elke wastafel in de badkamer 1 punt. Let goed op de combinatie van bad en douche, want daar wordt vaak te hoog gerekend. De officiële bron schrijft voor dat de douchegarnituur niet afzonderlijk wordt geteld als het bad is voorzien van een douchekop of handdouche: die combinatie blijft op de 6 punten van het bad staan. Staat er in dezelfde badruimte naast het bad ook een echte, aparte douche, dan geldt de aparte post bad/douche van 7 punten. Binnen een badruimte worden bad en douche dus nooit als 6 plus 4 opgeteld. Een bad bijplaatsen naast een bestaande douche in dezelfde ruimte levert daarmee 3 punten op, niet 6.

Buiten de badruimte ligt dat anders. De bron telt iedere door de verhuurder aangebrachte douche mee, ook een douchecabine in een slaapkamer of woonkamer, en waardeert die met 4 punten bovenop de badruimte. Het rekenvoorbeeld in het beleidsboek komt zo op 7 punten voor de bad/douchecombinatie plus 4 punten voor de douche in de slaapkamer, samen 11 punten. Die 11 punten vormen meteen het plafond voor de extra voorzieningen hieronder, dus een tweede doucheruimte tilt ook dat plafond omhoog. Voor wastafels geldt buiten de badkamer wel een maximum: 1 punt per vertrek of overige ruimte. Drie wastafels in dezelfde slaapkamer leveren samen 1 punt op, drie wastafels verdeeld over drie slaapkamers 3 punten.

Daarnaast kent de bron extra voorzieningen in de bad- of doucheruimte: een bubbelfunctie van het bad 1,5 punt, een gemonteerde volledige afscheiding van de douche 1,25, een ingebouwd kastje met wastafel 1, een handdoekenradiator 0,75, kastruimte 0,75 (maximaal 0,75), een thermostatische mengkraan 0,5, een eenhandsmengkraan 0,25 en een stopcontact 0,25 (maximaal 0,5 per wastafel). Twee voorwaarden bepalen wat die opleveren. Ten eerste tellen ze alleen mee als de ruimte voldoet aan vijf eisen: een waterdichte vloerafwerking, over minstens de helft van de oppervlakte een vrije hoogte van 2,00 meter, een waterdichte wandafwerking tot 1,50 meter voor een badruimte en 1,80 meter voor een doucheruimte, een wastafel met mengkraan en spiegel, en een bad of douche met aansluitpunten voor warm en koud water. Ten tweede worden ze afgetopt: samen kunnen ze nooit meer punten opleveren dan het totaal voor douche, bad en bad/douche. In een badkamer met alleen een douche (4 punten) is dat plafond dus 4 punten. Uitvoeringskenmerken zoals vloerverwarming of een inloopdouche zijn geen aparte post.

Tip: in veel grotere woningen is een extra toilet op een aparte verdieping eenvoudig te realiseren. De plaats bepaalt de waardering: in een aparte toiletruimte 3 punten bij een staand toilet en 3,75 bij een hangend toilet, in de badkamer 2 respectievelijk 2,75 punten. Zie tip 5 hieronder. Let op: de online scan rekent met één toilet; een tweede toilet telt mee in een officiële puntentelling.

Extra toilet

De officiële bron waardeert een toilet naar uitvoering én plaats. In een daartoe bestemde toiletruimte telt een staand toilet 3 punten en een hangend toilet 3,75 punten; staat hetzelfde toilet in de badkamer, dan is dat 2 respectievelijk 2,75 punten. Een toilet buiten een toiletruimte of badkamer komt niet voor waardering in aanmerking. Een apart toilet realiseren is voor veel woningen daarmee de goedkoopste manier om een paar punten te verdienen: een installateur kan een staand toilet installeren voor €1.500–€3.500. Let op: de online scan rekent met één toilet, dus deze winst wordt pas zichtbaar in een officiële puntentelling.

Parkeervoorziening: gemeenschappelijk of privé

Parkeren telt op twee heel verschillende manieren mee, en welke van de twee geldt bepaalt hoeveel punten u eraan overhoudt.

Gemeenschappelijke parkeervoorziening. Hoort bij de woning het recht op een plek in een gedeelde parkeervoorziening, dan levert elke plek punten op die worden verdeeld over alle adressen met gebruiksrecht: een afgesloten parkeergarage 9 punten per plek, een overdekte plek buiten (bijvoorbeeld een carport) 6 punten, een onoverdekte plek buiten 4 punten. Een laadpaal die exclusief bij de woning hoort, geeft 2 punten extra. Zijn er bijvoorbeeld 9 punten te verdelen over 3 woningen, dan komt er per woning 3 punten bij. Deze regel geldt in heel Nederland en hangt niet af van de gemeente of van schaarste.

Privégarage bij de woning. Een garage die exclusief bij één woning hoort, telt niet als parkeervoorziening maar als overige ruimte: 0,75 punt per m². Een garage van 16 m² levert zo 12 punten op, vaak méér dan een gedeelde plek.

Deze punten tellen mee in een officiële puntentelling. Verhuurt u de garage nu apart of staat hij leeg, dan kan het lonen om hem in het huurcontract van de woning mee te nemen.

Vergeten punten terugvorderen

Veel verhuurders laten punten liggen omdat de puntentelling niet volledig is bijgehouden. Veelgemaakte fouten:

• Buitenruimte die niet is meegenomen omdat er geen officieel terrasterrein is ingemeten
• Energielabel dat is verlopen maar nog geldig leek (een verlopen label = bouwjaar-fallback = minder punten)
• Dakkapel of uitbouw die is bijgebouwd maar niet in de oppervlaktemeting zit
• Gemeenschappelijke buitenruimte die voor gedeeltelijke toerekening in aanmerking komt

Een grondige herberekening door een expert kost een paar uur maar kan leiden tot meerdere punten extra — en daarmee een hogere maximale huurprijs — zonder enige investering.